洮南市人民政府

关于印发洮南市国有土地上房屋征收与补偿

暂行办法的通知

洮政发〔2017〕19号

各乡（镇）人民政府，市直各局、场、办，街道办事处：

　　《洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市政府2017年第四次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

洮南市人民政府

　　2017年6月20日

洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章　总则

　　第一条  为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　第三条  本市城市规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作，适用本办法。

　　第四条  市政府负责本市城市规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　第五条  市住房和城乡建设局（以下简称征收部门）负责组织实施本市城市规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作，主要职责是：

　　（一）拟定征收补偿方案上报市政府；

　　（二）组织由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）和公众代表参加的征收补偿方案听证会；

　　（三）对拟征收项目进行社会稳定风险评估；

　　（四）负责征收补偿费用的专户存储、监管与拨付；

　　（五）会同有关部门对拟征收范围内的房屋及其他建筑物进行调查、认定与处理；

　　（六）协调有关部门，暂停办理拟征收范围内房屋及其他建筑的相关手续；

　　（七）拟定房屋征收与补偿决定；

　　（八）对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记；

　　（九）根据法律规定委托有关机构实施征收与补偿；

　　（十）负责房屋征收与补偿档案管理。

　　市房屋征收经办中心（以下简称征收实施单位）受征收部门委托，具体负责房屋征收与补偿工作。

　　各相关部门按照本办法的规定，相互配合，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　第六条  从事房屋征收与补偿工作的人员必须经过严格培训。

　　第七条  征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第二章　征收决定

　　第八条  房屋征收决定由市政府作出，要具备下列条件：

　　（一）征收部门书面确认的拟征收范围必须符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定。对拟征收项目进行社会稳定风险评估；

　　（二）市发改部门确认拟征收项目符合市国民经济和社会发展规划，并出具国民经济和社会发展年度计划的书面证明；

　　（三）市城乡规划部门书面确认的拟征收范围内用地必须符合城市总体规划要求；

　　（四）市国土部门书面确认的拟征收范围内土地用途必须符合土地利用总体规划要求；

　　（五）拟征收范围内的补偿资金必须足额到位；

　　（六）征收补偿方案必须符合法定程序。

　　第九条  市政府确定征收补偿方案前，应履行下列程序：

　　（一）组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日；

　　（二）市政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，期限不得少于5日；

　　（三）旧城区、危房集中、基础设施落后地段改建需征收房屋，被征收区域内超过50%（不含50%）的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当由市政府组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；

　　（四）房屋征收涉及被征收人500户以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。

　　第十条  作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当拨付到征收专门账户，专款专用。

　　第十一条  市政府作出房屋征收决定后应当及时公告，房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿标准、征收实施期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章　评估

　　第十二条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第十三条  被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　第十四条  被征收房屋的评估价格，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　第十五条  房地产评估机构由被征收人在征收公告之日起5日内协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　第十六条  房地产评估机构必须入户对被征收人的房屋进行评估，通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

　　被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作，拒不配合的，自行承担相应责任。

　　第十七条  评估报告应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素予以考虑，被征收房屋已经装修的，应出具单独的装修评估报告。

　　第十八条  被征收房屋用途由住宅改为非住宅的，评估时应当充分考虑房屋收益等因素，评估结果应当包含非住宅用途的客观收益。

　　第十九条  房屋评估结果必须公示，房屋评估报告必须逐户送达，送达回证必须存档。

　　第二十条  被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的原房地产价格评估机构申请复核。房地产评估机构应在10日内出具复核结果并送达。

　　第二十一条  被征收人对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应在10个工作日内出具鉴定结果并送达。

　　房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果。

第四章　补偿与安置

　　第二十二条  被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币化安置方式。

　　货币化安置采取房票交易与直接货币化补偿相结合的方式，房票交易模式就是由政府组织为棚改居民搭建安置住房交易平台，棚改居民在政府确定的全部房源内自主选购安置住房。

　　第二十三条  对被征收人的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　第二十四条  被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以登记机构颁发的房屋所有权证、土地使用证标注的面积和用途为准。房屋所有权证记载的使用用途应与土地使用证记载的土地用途相一致。

　　房屋所有权证未明确用途的，按房屋登记簿标注的面积和用途或国有土地使用证记载的用途认定。原住宅房屋改作非住宅房屋用于营业的，营业面积在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，并已办理土地用权性质变更手续，有营业执照、税务登记等有效证件的可按非住宅面积认定。

　　第二十五条  被征收房屋属于国有拨用非住宅房屋，按征收面积安置，产权性质不变。

　　第二十六条  无房屋所有权证，但有规划、土地审批手续，并按照审批事项建设，符合审批位置、面积的被征收房屋，按照合法建筑补偿安置。

　　征收前建成，未经登记、无所有权证的建筑物和构筑物，由征收部门会同相关部门依法进行鉴定，对于违反规划属尚可采取改正措施的建筑物、构造物，可适当给予货币补偿。确定为违法、违章建筑的不予补偿。

　　征收决定后建成的建筑，按管理权限由相关职能部门鉴定，确定为违法、违章建筑的不予补偿，由相关职能部门依法拆除。

　　被征收人对鉴定结果有异议的，可在收到鉴定之日起10日内，向专家委员会申请复核鉴定。

　　第二十七条  被征收房屋处在租赁期间的，由房屋征收部门对被征收房屋所有权人补偿，因房屋征收行为导致承租人产生实际损失的，由房屋所有权人与承租人自行解决。

　　第二十八条  被征收人选择房屋产权调换，选择多层楼房的，按征一还一，予以安置。

　　第二十九条  用于产权调换的住宅房屋，在增加面积和享受奖励资金折抵回迁面积相加后仍不足45平方米的，按45平方米进行安置。

　　第三十条  产权调换安置的标准户型为：45平方米、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米。85平方米以上可以选择2个以上户型，如被征收人需再增加面积的，增加面积部分按照市场价格由被征收人自行负担，剩余面积按原被征收房屋评估价格补偿。其他公益项目按照实际进行调整。

　　第三十一条  临街非住宅房屋选择住宅楼房进行产权调换的，按被征收房屋的建筑面积增加50﹪予以安置。

　　临街住宅房屋选择住宅楼房进行产权调换的，在原面积基础上：座落在次干道的，其他结构（指砖混、砖瓦结构以外的房屋）无偿增加15%的建筑面积；砖瓦结构无偿增加20%的建筑面积；砖混结构无偿增加25%的建筑面积。座落在主干道的，其他结构无偿增加20%的建筑面积；砖瓦结构无偿增加25%的建筑面积；砖混结构无偿增加30%的建筑面积。

　　第三十二条  对用于经营活动的非临街非住宅房屋，被征收人在征收决定前已依法取得工商营业执照，征收时正在营业，依法纳税的，按住宅房屋进行评估和补偿安置，并享受奖励。

　　第三十三条  房屋经依法征收的，房屋所有权人占用或使用的国有土地使用权同时收回，以出让方式取得土地出让权的，按具有土地评估资质的土地评估机构或房地产评估机构评估价格，予以补偿。以划拨方式取得土地使用权的，不予补偿。

　　第三十四条  奖励办法：

　　（一）奖励可以采取货币形式发放，也可以采取折合成相应房屋面积形式发放。

　　（二）有产权证的住宅房屋，在原有产权证面积基础上，自规定签订回迁协议之日起7日内（含7日）搬迁的，奖励3平方米。超出规定时限的，不予奖励。

　　被征收人回迁住宅房屋的，自规定签订回迁协议之日起3日内（含3日）搬迁的,每户奖励人民币10000元；第4-5日内（含5日）搬迁的,每户奖励人民币7000元；第6-7日内（含7日）搬迁的,每户奖励5000元；超出规定时限的，不予奖励。一个房屋产权证为一户﹙无产权证房屋经鉴定后补偿的，应并入产权人房屋相加后补偿﹚。

　　（三）临街非住宅回迁住宅的自规定签订回迁协议之日起3日内（含3日）搬迁的，给予被征收房屋评估金额8%的奖励；第4-5日内（含5日）搬迁的，给予被征收房屋评估金额5%的奖励；第6-7日内（含7日）搬迁的，给予被征收房屋评估金额3%的奖励；超出规定时限的，不予奖励。

　　（四）临街非住宅回迁非住宅的自规定签订回迁协议之日起7日内（含7日）搬迁的，给予被征收房屋的评估金额8％的奖励；超出规定时限的，不予奖励。

　　（五）非临街非住宅房屋选择相对应面积户型，需上靠户型的（不超过10平方米），按照成本价格（由具有相应资质的机构进行测算）的标准计算。另须增加面积的按市场价格计算。

　　第三十五条  回迁楼层分配方式。

　　（一）同一天签定征收补偿安置协议的为同一个序号，同一天搬家交房的为同一个序号，征收补偿实施单位要对序号予以公示。

　　（二）被征收人按签订协议序号与搬家交房序号之和由小到大的顺序在协议签订所对应的户型中选择楼层、房号，选择同一户型序号相同的，采取抽签方式分配。

　　第三十六条  安置房屋户型平面设计必须经征收部门审查。回迁房屋协议中约定的产权调换房屋建筑面积与实际安置面积允许相差±3％。

　　被征收人回迁房屋实际面积与回迁房屋协议约定面积误差在3％﹙含3％﹚以内的，按照成本价格（由具有相应资质的机构进行测算）的标准结算。误差超出3％的，超出部分房价款被征收人不承担，产权归被征收人所有。回迁房屋实际面积小于协议约定面积时，超出协议面积3％以外的部分，房价款按市场价格﹙即回迁区域新建楼房最高销售价格﹚补偿被征收人。

　　第三十七条  不适宜在征收区域内安置的非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，安置地点依据城市总体规划确定。

　　第三十八条  搬迁、过渡。

　　（一）搬迁费（私房按产权证、公房按租赁使用证计户），住宅每户一次性发放1000元，非住宅按每平方米20元的标准计算发放。

　　（二）过渡费，实行产权调换的，被征收人自行解决过渡房，临时过渡费（含越冬采暖补助费）每6个月发放一次，每户、每月按200元标准发放，过渡期为18个月，超出过渡期按每户、每月400元标准发放。

　　第三十九条  实行产权调换的非住宅房屋，造成停产、停业的，应按月计算向被征收人支付被征收房屋补偿金额1％的补偿费。

　　因征收人的责任延长过渡期限的，应自逾期之月起按月支付被征收人被征收房屋补偿金额1.5％的补偿费。

　　第四十条  各项安置费必须按时发放。按月计算发放的各项安置费不足半个月的，按半个月计算；超过半个月的，按一个月计算。

　　第四十一条  征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第四十二条  被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

　　第四十三条  房屋征收应当先补偿，后搬迁。征收补偿决定书应当载明以下内容：

　　（一）补偿方式；

　　（二）补偿金额与支付期限；

　　（三）用于产权调换房屋的地点和面积；

　　（四）搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失；

　　（五）搬迁期限；

　　（六）过渡方式与过渡期限等。

　　第四十四条  任何单位不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，如出现上诉行为造成损失的，应依法承担赔偿责任；违反治安管理规定或者其他相关规定的，由公安机关或者有关部门依法予以查处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十五条  房屋征收当事人违反本办法的，按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定进行查处。

第五章　补偿协议

　　第四十六条  房屋征收补偿安置协议一律采用吉林省住房和城乡建设厅统一印制的文本。

　　第四十七条  房屋征收主管部门和被征收人应依照本办法，就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失经济补偿费、搬迁期限和过渡期限等事项，订立补偿协议。协议签订后，被征收房屋归征收人所有。

　　第四十八条  被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，征收部门应当在媒体予以公告，并将产权争议部分的货币补偿金额向公证机关办理提存公证后，方可实施征收。

　　第四十九条  征收设有抵押的房屋，被征收人签订补偿协议30日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应当根据评估机构类似房地产的评估报告，将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理提存公证。

　　第五十条  签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证、国有拨用房屋使用证一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

第六章  征收强制执行

　　第五十一条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，市政府依法申请市法院强制执行。

　　申请征收强制执行应当向市法院提交以下材料：

　　（一）强制执行申请书；

　　（二）征收补偿决定及送达文书；

　　（三）做出征收决定的证据与所依据的规范性文件；

　　（四）应当提供的其他材料。

　　第五十二条  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋地点和面积等材料，并载明以下内容：

　　（一）申请执行人和被执行人的基本情况；

　　（二）申请执行的标的物；

　　（三）申请执行所依据的法律文书；

　　（四）行政机关书面催告的情况；

　　（五）其他应当说明的事项。

第七章  附则

　　第五十三条  市政府应当加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划建设的，由相关部门依法予以处理。

　　第五十四条  市政府作出征收决定前，城市管理及城乡规划部门对超过批准期限的临时建筑和违法建筑，依照相关法律、法规进行处理。

　　第五十五条　本市城市规划区外的国有土地上房屋征收与补偿参照本办法执行。

　　第五十六条  在房屋征收实施过程中，出现特殊情况的，采取一事一议的办法，由市房屋征收委员会研究决定。

　　第五十七条  本办法自发布之日起施行。《洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（洮政发〔2015〕7号）同时废止。本办法施行前已依法实施征收的项目，继续沿用原有的规定办理。